新盛客服18469990703记者|刘颂辉    编辑|陈梦妤

在结转面积下滑与计提减值的双重压力之下，去年，众多上市房企步履维艰，行业内外对“止跌回暖”的期待愈发迫切。

4月30日，上市房企的2024年年度报告季圆满落幕。在A股的88家房地产开发企业中，有53家的归属于母公司的净利润出现了亏损，其中部分企业更是遭遇了上市以来的首次亏损。根据华泰证券的统计数据，H股的48家内地房地产企业业绩下滑的主要原因是，房地产项目的结转规模减少、房价的下跌导致毛利率下降，以及存货计提减值准备的增加。在全面统计口径下，千亿级房企的数量已缩减至2016年的11家。

头部房企的聚焦点转向了核心城市。在金地集团举办的2024年度业绩发布会上，董事长徐家俊针对《每日经济新闻》记者的提问作出回应，强调其投资战略将集中部署于市场稳定性较高的核心一、二线城市。

据国家统计局最新发布的数据显示，2024年度，我国新建商品房的销售面积达到97385万平方米，销售额共计96750亿元。值得关注的是，住宅类商品房的销售面积较上年同期下降了14.1%，销售额降幅更是高达17.6%。

在行业深度调整的背景下，上市房地产企业的销售规模、营业收入以及利润水平均呈现出缩减态势。步入2024年，万科A、保利发展、绿地控股、招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份等A股房地产企业，依旧稳居营业规模排名的前列。

在归母净利润的排名中，保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份以及新城控股均位列前列。保利发展以50.01亿元的归母净利润领跑A股房地产企业，尽管如此，其同比下降幅度达到58.56%。万科则遭遇了自上市34年来的首次亏损，*ST金科净亏损高达319.7亿元，绿地控股净亏损为155.52亿元，金融街的净亏损则为110.84亿元。

据兴业证券的数据分析，在A+H股市场，房地产行业的营业收入呈现出21%的下降趋势，归属于母公司的净利润亏损额更是加剧，达到4177亿元，资产减值损失为939亿元；此外，行业的毛利率处于较低水平，整体毛利率为11.6%，与2023年相比基本维持稳定，但相较于之前的峰值32.3%，仍有较大差距。

在2024年度业绩说明会上，招商蛇口董事长蒋铁峰对房地产行业的现状进行了阐述。他指出，目前行业正处于关键的调整阶段，正逐步走上健康稳定的增长道路。以往房地产行业所秉持的“高投入、高负债、高周转”模式，导致了严重的供需失衡，此次行业的下跌正是其自我调整、理性回归的必然环节。

自“三高”时期伊始，公司便对有息负债率实施严格监管，将比率长期稳定在40%以下的低位。在行业面临严寒之际，公司紧握现金之钥，致力于资产负债表的修复，并对不良存货进行妥善处理。公司还提前计提了60亿元，旨在有效释放潜在风险，确保资金链的稳固运行。蒋铁峰如是表述。

观察上市房企发布的年度报告，可以发现降负债及降低成本、提高效率已成为去年的一项主要任务。据兴业证券的统计资料，截止到2024年底，A+H股房地产板块的整体有息负债规模较前一年下降了3.4%。

华泰证券的研究报告指出，TOP10房企对百强企业销售额的贡献率较去年同期增长5.9个百分点，达到51.3%。这一数据表明，在市场整体趋缓的背景下，头部房企展现出更强的抗跌性，行业集中度有所上升，且这种分化趋势可能持续下去。

受前期的库存积压及市场环境变动的影响，一些房地产开发企业预计将减少新推货源和整体供货量。然而，多数主流房企对2025年销售市场的复苏前景保持乐观态度，并有部分企业已重新设定年度销售目标。

依托中海地产与“中建八子”两大地产巨头，2024年，中国建筑在房地产业务领域取得了4219亿元的销售业绩。

中建系旗下的多家房地产企业销售业绩不俗。根据克而瑞的数据，中海地产累计销售额高达3106.9亿元，位列行业TOP2；中建壹品（隶属于中建三局）累计销售额为452.5亿元，位居TOP20；中建东孚（隶属于中建八局）的销售额为266.1亿元，而中建智地的销售额也达到了255.1亿元。

中海地产在拓展开发业务领域，始终秉持专注一线及二线城市的投资战略，即“聚焦主流城市、占据主流地段、打造主流产品”。

2024年3月28日，上海建国东路的中海顺昌玖里项目一经开盘便迅速售罄，揽金高达196.5亿元，成功刷新了全国商品房单次开盘销售金额的最高纪录。同年6月底，上海、深圳及北京的玖序系三个项目纷纷面市，仅两天便筹集资金高达228亿元。上海中海领邸玖序项目全年共开盘五次，每次皆告售罄，累计销售额高达282亿元。

在中海地产的业务版图中，住宅开发固然是其核心领域，然而，深耕并优化经营性业务同样占据着举足轻重的地位。在最近的业绩说明会上，公司管理层明确指出，经营性业务已成为中海地产的第二增长引擎。目前，这部分业务的利润贡献已突破10%。随着中海商业项目陆续投入市场，它们正源源不断地为商业物业的收入增长注入强劲动力。展望2025年，中海商业设定了实现收入增长两位数的目标，并计划在接下来的五年内，显著增强经营性业务在收入和利润方面的贡献。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平指出，当前阶段，龙湖集团将债务安全保障置于首位，同时亦维持了适度的投资力度。公司专注于深耕一线和二线城市，挑选那些具有明确商业逻辑和较高实现可能性的项目。在当前的偿债周期中，龙湖集团并未出售任何天街项目，长租公寓和资产管理业务亦在稳步推进，并积极获取新项目。集团正充分利用当前时机，为多个业务板块的长期发展规划与成长奠定坚实基础。

面对行业的重重挑战，新城控股正依托“地产开发与商业运营”的双轮驱动策略，充分运用其运营优势。针对公司未来的发展方向，新城控股在年报中明确指出，商业运营行业具备穿越经济周期的能力，它有助于企业建立统一的管理体系，进而将核心优势转化为稳定持续的业绩增长。在消费增速放缓以及差异化市场崭露头角的新趋势下，公司旗下的“商业管理事业部”已升级为“新城吾悦商业管理集团有限公司”，旨在增强其差异化竞争能力。

封面图片源自：视觉中国——VCG211478322341